Ab dem Ende der 70er-Jahre wurden auf dem Burbacher Hüttengelände Hochöfen, Kokereien und Kohlenwertstoffbetriebe sowie die Erzaufbereitung sukzessiv stillgelegt und teilweise rückgebaut.

1989 übernahm das Saarland die Fläche für 28 Mio. DM (ca. 14,3 Mio. €) von der Fa. Saarstahl AG. Für einen symbolischen Preis von 1 DM übernahm dann die Landeshauptstadt Saarbrücken (LHS) die Brachfläche von der Landesregierung und beauftragte die städtische GIU Gesellschaft für Innovation und Unternehmensförderung mbH & Co. Flächenmanagement Saarbrücken KG (GIU) mit der Erschließung und Vermarktung des Geländes. Die KommunalSysteme GmbH (KS), eine Tochter der städtischen Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft (VVS), wurde von der LHS mit der Planung und Durchführung der Flächenaufbereitung bzw. Sanierung betraut.

Zunächst wurde ein studentischer Workshop veranstaltet. 8 deutsche Universitäten erarbeiteten insgesamt 22 Vorschläge zur Reaktivierung des Areals. Wesentliche Beiträge zur Konzipierung einer Neunutzung leisteten diese Vorschläge jedoch nicht, da wesentliche Fakten wie die vorhandenen Bodenbelastungen, angrenzende (Rest-)Nutzungen etc. nicht berücksichtigt wurden und die Ergebnisse daher als realitätsfern einzustufen waren.

Zielführend war in Saarbrücken dann ein von der LHS in Auftrag gegebener offener städtebaulicher Rahmenplan (1992), der durch eine Machbarkeitsstudie der GIU hinsichtlich der wirtschaftlichen Umsetzung überprüft und ergänzt wurde.

In Zusammenarbeit mit der Industrie- und Handelskammer, der Handwerkskammer und privatwirtschaftlichen Beratungsunternehmen wurde eine umfangreiche Marktanalyse erstellt. Entsprechend den dabei ermittelten Nachfragebedürfnissen wurde als Entwicklungsziel für die Brachfläche eine Nutzungsmischung angestrebt.

Folgende Projektziele wurden den Analyseergebnissen entsprechend in den Mittelpunkt gestellt:

  • Die Schaffung einer bedarfsgerechten Infrastruktur für kleine und mittlere Betriebe. Bestehende Arbeitsplätze sollten gesichert und neue, zukunftsfähige Arbeitsplätze geschaffen werden.
  • Dem Standort ein neues Image geben weg vom Charakter des montanindustriellen Altstandortes. Der Standort sollte als "erste Wahl-Adresse" für Dienstleistungsunternehmen und Unternehmen der Informationstechnologie vermarktet werden.
  • Den Standort in das städtebauliche Umfeld integrieren um ihn aus seiner sozialen, ökonomischen und psychologischen Isolation zu befreien.

Da Restrukturierungsprozesse i. d. R. auf viele Jahre angelegt sind, sollten während dieser absehbar langwierigen Prozesses immer Anpassungen an neue oder geänderte Ansprüche oder Vorstellungen möglich sein. Die planerische Umsetzung der konzeptionellen Rahmenüberlegungen erfolgte daher nachfragegerecht in Etappen. Von Anfang an wurden langfristig keine Detailvorgaben oder unumstößliche Planungsziele definiert.

In dieser Konsequenz erfolgte die räumliche Entwicklung der Fläche abschnittsweise. Die wesentlichen Bestandteile der Infrastruktur wurden in 5 Bauabschnitten realisiert. Dadurch konnten überproportionale Erschließungsmaßnahmen und damit einhergehende überproportionale Entwicklungskosten vermieden werden. Dies war insbesondere zu Projektbeginn in Unkenntnis des Projekterfolges von großer Bedeutung. Durch diese Vorgehensweise blieb der Investitionsrahmen in jeder Entwicklungsphase überschaubar.

Durch eine flexible und ebenfalls abschnittsweise Entwicklung der Nutzungsstruktur konnte auch gut auf die zunächst schwer einschätzbare, langfristige Nachfragesituation und wechselnde ökonomische Rahmenbedingungen eingegangen werden. So konnte z. B. im Zuge der Flächenentwicklung der sich zunehmend abzeichnende Bedarf der Medien-Unternehmen für einen repräsentativen und Synergien bietenden Standort befriedigt werden durch Errichtung eines zentralen Medienstandortes.

Durch eine etappenweise Besiedlung der Fläche war es auch einfacher, auf unvorhersehbare Erschwernisse im Bauverlauf zu reagieren. Auf Altstandorten ist z. B. immer mit unerwarteten Funden im Untergrund, seien es Schadstoffe oder Fundamente, zu rechnen. In diesen Fällen kann die Möglichkeit zur flexiblen Reaktion, d. h. die Anpassung der Planung an die Gegebenheiten, kostendämpfend wirken.

Als erster Schritt bei der Entwicklung des Marketingkonzeptes für die Gewerbebrachfläche Burbacher Hütte war die Namensgebung des neu zu schaffenden Standortes von entscheidender Bedeutung. Mit dem beabsichtigten Branding sollte die Einmaligkeit und die Besonderheit des Gebietes herausgestellt werden. Das gewählte Label "saarterrassen" löst positive Assoziationen aus, die nicht nur mit dem Thema Arbeit in Zusammenhang stehen, sondern insbesondere auch mit Freizeitaspekten verbunden werden. Mit dieser Namensgebung war es möglich, die Vision eines gewerblich geprägten Stadtquartiers zu kommunizieren, das durch die Funktionen Freizeit, Konsum und Wohnen ergänzt wird. Dadurch entstand das Bild eines Areals, das auf sympathische Art und Weise das Thema Arbeiten umsetzt. Im nachhinein betrachtet hat der Name "saarterrassen" erheblich zum positiven Image beigetragen.

Um den ökonomischen und sozialen Entwicklungsprozess zu forcieren und die zentrale Infrastruktur in Gastronomie, Kommunikation, Kultur bereitzustellen, aber auch um die Nachfrage nach kleinen Büro- und Hallenflächen zu befriedigen, investierte der Projektträger GIU selbst in verschiedene Hochbauprojekte. So entstanden Büro- und Dienstleistungskomplexe und ein Gewerbezentrum. Flexible Miet-, Leasing- und Eigentumsmodelle sollten insbesondere junge, expansive Unternehmen bedienen.

Die Eigeninvestitionen der GIU verfolgten aber auch das Ziel, insbesondere in der Anfangsphase, das Vertrauen potentieller Investoren zu gewinnen. Daneben konnte durch diese Orientierung gebenden Bauvorhaben Einfluss genommen werden auf die gewünschte städtebauliche und architektonische Qualität des Quartiers.

Auch in die Modernisierung erhaltenswerter historischer Bausubstanz der Industriearchitektur wurde investiert. Zu nennen sind insbesondere die alte Elektrozentrale, eine um 1910 unter dem Einfluss von Jugendstilelementen entstandenen Stahlskeletthalle, die heute als multifunktionale Veranstaltungshalle (E WERK) genutzt wird, sowie das Casinogebäude am zentralen Eingang zu den saarterrassen aber auch das noch zur Renovierung und Neunutzung anstehende Gebäude der alten Kohlenwäsche. Auch die Reste einer vormals opulenten Villenanlage des Hüttendirektors der 80er Jahre des 19. Jahrhunderts wurden harmonisch in ein neues Bürogebäude integriert.

Dieses "Leit-Engagement" hat Elemente hervorgebracht, die das Quartier heute auszeichnen, ihm eine hohe (Lebens-)Qualität und ein individuelles Gepräge verleihen und so von den uniformen Retortenflächen auf der "grünen Wiese" unterscheiden. Diese imagebildenden Faktoren sind es, die die Standortqualität der saarterrassen heute begründen und klassische Standortfaktoren, wie z. B. Bodenpreise, in den Hintergrund treten lassen.

Mitte der 80er Jahre wurden erste Abbrüche und Rückbauten durchgeführt. Altlastensondierungen ergaben 1987, dass für bestimmte Teile des Geländes erhebliche Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen erforderlich waren.

Von 1990 bis 1998 wurde im Rahmen der Fördermaßnahme "Modellhafte Sanierung von Altlasten" (MOSAL) des Bundesministeriums für Bildung und Forschung (BMBF) das Modellprojekt "Sanierung und Revitalisierung des Burbacher Hüttengeländes" durchgeführt. Im Rahmen des Projektes wurden ca. 1.500 t Bodenmassen in 12 verschiedenen Anlagen biologisch, chemisch-physikalisch und thermisch behandelt.

Nicht zuletzt aus Kostengründen wurde eine Altlastensanierungs- und Altlastensicherungsstrategie entwickelt, die sich an der geplanten Nachnutzung orientiert bzw. die Planungen für Folgenutzungen beeinflusst. Dadurch konnten die tatsächlichen Kosten deutlich unter den befürchteten Aufwendungen gehalten werden.

Im Flächennutzungsplan von 1993 war das damalige Burbacher Hüttengelände noch als "weißer Fleck" gekennzeichnet. Grundlage für die bauleitplanerische Erschließung des Geländes war dann der "Bebauungsplan-Vorentwurf" von 1995. Der Flächennutzungsplan wurde von da an im Parallelverfahren im Rahmen der Aufstellung der Bebauungspläne geändert bzw. angepasst. Die insgesamt 5 Bebauungspläne wiederum wurden verfahrenstechnisch erst dann in Gang gesetzt, nachdem feststand, in welcher Weise die konkrete bauliche Nutzung vonstatten gehen würde.

Insbesondere bei der Planung konnte mit den zuständigen Stellen (Baudezernat der LHS und dem Ministerium für Umwelt, Raumordnung und Bauwesen) sehr konstruktiv zusammengearbeitet werden. Im Flächenentwicklungsprozess auftretende Fragen, z. B. betreffend den Umgang mit Schadstoffen oder den zu entsorgenden Massen, wurden im Rahmen von "runden Tischen" unter Hinzunahme aller Beteiligten abgearbeitet.

Es wurden darüber hinaus alle Möglichkeiten des Baurechts ausgeschöpft, um zügig die das Projekt voranbringenden Leitinvestitionen tätigen zu können. So diente z. B. § 34 des Baugesetzbuches BauGB ("Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile") als Gesetzesgrundlage. Dieses Recht kommt normalerweise zum Zuge bei der Schließung von Baulücken im Baubestand. Auf den Saarterrassen war dieser Bestand jedoch stark ausgedünnt, stellenweise bereits vollständig abgebrochen. § 34 erlaubte es jedoch, die ersten Leitinvestitionen auf den saarterrassen ohne die verbliebenen nachbarschaftlichen Gebäudekörper zu genehmigen.

Städtebauliches Ziel der Revitalisierungsbemühungen war Re-Integration der Fläche in den gewachsenen Stadtteil. Verschiedene bauliche Maßnahmen und Nutzungsaspekte unterstützen diese Ansinnen. Die sind u. a.:

  • Die Anlage eines Festplatzes
  • Die Erschließung der Fläche durch Fuß- und Radwege,
  • Die Ansiedlung eines Fachmarktzentrums,
  • Die Installierung einer multifunktionale Halle (auf Grundlage eines denkmalgeschützten Industriebauwerkes)
  • Der Bau einer Wohnanlage
  • Die Errichtung von "Spielepunkten" bei der Wohnbebauung Krenzelsberg
  • Der (geplante) Bau einer Saarbahnhaltestelle

In diesem Sinne befinden sich die projektspezifischen Ziele bei der Revitalisierung der ehemaligen Burbacher Hütte und der Entwicklung der saarterrassen in Übereinstimmung mit den gesamtstädtebaulichen Zielen in der Landeshauptstadt Saarbrücken.

Zu Abbruch-, Sicherungs-, Sanierungs- und Erschließungsmaßnahmen wurden aus Strukturfördermitteln der Europäischen Union (v. a. INTERREG/ZIEL II) 50 % Zuschüsse gewährt. 30 % der Sanierungskosten trug die Landeshauptstadt Saarbrücken/die GIU und 20 % wurden von der Saarländischen Landesregierung getragen.

Einnahmen aus dem Verkauf von Grundstücken und Bestandsgebäuden an Dritte müssen mit der Förderung gegengerechnet werden ("Defizitförderung").

Teile der Fläche wurden von der GIU selbst als Investor (Mietimmobilien) entwickelt und am freien Markt finanziert. Eine Trennung von den geförderten Bereichen bzw. Gegenrechnung zu der erhaltenen Förderung war daher notwendig.

Das Flächenentwicklungsprojekt saarterrassen zeichnete sich durch folgende zentrale Merkmale aus:

  • Das Projekt verbindet kommunale, regionale (Bundesland Saarland), nationale und supranationale Revitalisierungsprogramme. Der LHS kommt dabei unter den Projektbeteiligten die Führungsrolle zu.
  • Die Finanzmittel kommen aus kommunalen, regionalen (Bundesland Saarland), nationalen und supranationalen (EU: INTERREG II, URBAN) Quellen. 50 % der Kosten werden getragen von der EU, 20 % vom Land, 30 % der Kosten übernehmen Stadt und GIU FM jeweils zur Hälfte (=15 %).
  • Alle Planungsschritte beruhen auf einer langfristigen Orientierung (Rahmenplanung). Es gibt dabei aber kein festes, unabänderliches Planungsschema. Flexibilität im Planungsrecht ist eine wichtige Voraussetzung um "unkalkulierbare" Industriebrachen kostengünstig und jederzeit bedarfsgerecht erschließen und entwickeln zu können.
  • Das Entwicklungsziel ist eine vielfältige Nutzungsstruktur aus Handel, Dienstleistung und Gewerbe. So kann auch vermieden werden, dass durch Strukturwandelvorgänge in der Zukunft ähnlich gravierende Folgen eintreten können wie sie durch den Strukturwandel in einer Monostruktur (Montanindustrie) ausgelöst werden.
  • Im Revitalisierungsprozess arbeiteten Behörden, die Öffentlichkeit, Private (Planer, Bauunternehmen) und Ansiedlungswillige eng zusammen.

Trotz Inwertsetzung und erfolgreicher Neubesetzung der brachgefallenen Fläche konnten die im Zuge des Strukturwandels in der Eisen- und Stahlindustrie weggefallenen Arbeitsplätze zahlenmäßig nur teilweise ersetz werden. In der ehemaligen Burbacher Hütte waren in den 70er Jahren des 20. Jahrhunderts bis zu 7.000 Menschen beschäftigt. In der bis heute verbliebenen Drahtstraße arbeiten auf einer 40 ha großen Fläche nur noch ca. 400 Menschen.

Die Schaffung von ebenso vielen neuen Arbeitsplätzen war jedoch nicht Projektziel, konnte es auch nicht sein. Vielmehr sollte durch eine erfolgreiche Wiedernutzung einer innerstädtischen Brachfläche der Verlust von Arbeitsplätzen an Nachbargemeinden ("Grüne Wiese") oder in das Nachbarland Frankreich vermieden werden.